Lors d’un investissement locatif, l’assurance de prêt diffère légèrement de celle proposée pour l’achat d’une résidence principale.
En principe, l’assurance emprunteur n’est obligatoire ni pour l’achat d’une résidence principale ni pour un investissement locatif. Mais en pratique, les banques exigent cette garantie pour pouvoir récupérer les fonds prêtés en cas d’impossibilité de remboursement.
Investissement locatif et crédit immobilier
De nombreux particuliers se lancent dans l’investissement locatif, qui consiste à acquérir un logement neuf ou ancien en vue de le mettre en location.
Investir dans le neuf permet de profiter de plusieurs avantages, notamment du prêt à taux zéro (sous conditions de ressources) qui peut couvrir jusqu’à 40 % du montant total de l’achat, de la défiscalisation des intérêts d’emprunt, des dispositifs de défiscalisation existants (Pinel, Censi-Bouvard…). Dans l’ancien, il est possible de percevoir la réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Malraux, uniquement si le bien est situé dans une zone de patrimoine historique.
A moins d’avoir les fonds à disposition, la meilleure façon de financer un investissement locatif reste le crédit immobilier : l’investisseur acquiert un bien par l’intermédiaire d’un prêt immobilier accordé par une banque ou un organisme de crédit et rembourse les mensualités grâce aux revenus locatifs générés. Ce type de montage implique néanmoins de bien calculer la rentabilité pour être en mesure de couvrir l’ensemble des frais (mensualités, assurances…).
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?
L’assurance de prêt immobilier est destinée à couvrir l’emprunteur et la banque en cas d’impossibilité de remboursement à travers plusieurs garanties telles que le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Bien que la loi n’impose pas la souscription d’une assurance emprunteur lors d’une demande de crédit immobilier visant à couvrir l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif, les banques exigent cette garantie pour être assurées de récupérer la totalité du capital restant dû en cas d’imprévus. En matière d’investissement locatif, les prêteurs se montrent toutefois moins exigeants concernant les garanties car ils considèrent que les loyers perçus couvrent tout ou partie des mensualités ce qui minimise les risques d’impayés.
Les garanties de l’assurance emprunteur pour investissement locatif
Les garanties le plus souvent exigées par les banques lors d’un investissement locatif sont :
- La garantie décès : elle prévoit le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur ;
- La garantie PTIA : elle prévoit le remboursement des mensualités restantes lorsque le taux d’invalidité physique ou mental constaté par le médecin expert place l’emprunteur dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer toute activité lui procurant un gain ou un revenu.
D’autres garanties peuvent être souscrites en option comme :
- La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) ;
- La garantie invalidité permanente partielle (IPP) ;
- La garantie invalidité permanente totale (IPT) ;
- La garantie perte d’emploi.
Evidemment, plus les garanties souscrites sont nombreuses, plus le coût de l’assurance emprunteur pour un investissement locatif est élevé.
Quels sont les avantages offerts par l’assurance de prêt investissement locatif ?
En plus d’être couvert a minima en cas de décès et de perte totale et irréversible et d’autonomie, vous pourrez, grâce à l’assurance emprunteur investissement locatif, déduire les primes de vos revenus fonciers. Seules conditions : les primes d’assurance doivent avoir été effectivement supportées par le propriétaire et ce dernier doit avoir fourni les justificatifs correspondants aux services fiscaux.
Les cotisations versées par le propriétaire bailleur pour couvrir le prêt immobilier étant considérées comme des charges foncières déductibles, il est nécessaire de les reporter sur le formulaire de déclaration n°2044, sur la même ligne que les intérêts d’emprunt.
Investissement locatif : quel est l’intérêt de faire une simulation d’assurance emprunteur en ligne ?
L’assurance de crédit représente une part importante du coût total du financement. Plus précisément, le tarif est fixé en tenant compte des critères suivants :
- L’âge : plus vous empruntez à un âge avancé, plus le taux d’assurance est important ;
- Le statut de fumeur ou non-fumeur : le fait de fumer a une incidence notable sur le tarif de l’assurance ;
- Le statut professionnel et le métier exercé : l’exercice d’une profession à risques peut entraîner une majoration de tarif ;
- L’état de santé : si l’emprunteur déclare avoir des problèmes de santé, la compagnie d’assurance demandera des renseignements complémentaires via des questionnaires, bilans ou examens médicaux. Selon les résultats, elle peut éventuellement revoir à la hausse sa proposition tarifaire ou refuser d’assurer le demandeur ;
- Les garanties : plus les garanties sont étendues, plus le coût de l’assurance de prêt augmente.
Vous l’avez compris, les critères étudiés par les assureurs pour fixer leurs prix sont nombreux. Pour vous faire une idée plus précise du coût de votre assurance de prêt pour un investissement locatif, vous pouvez faire une simulation en ligne, 100 % gratuite et sans engagement. Pour cela, il vous suffit de compléter un formulaire en répondant à quelques questions portant sur votre profil et les caractéristiques de votre future garantie. En moins de 2 minutes, l’outil vous fournit un résultat à titre indicatif vous permettant de comparer les offres en tenant compte des ajustements effectués.
Simulation d’assurance emprunteur : quel est le rôle du courtier ?
Le courtier en assurance de prêt immobilier n’a pas qu’un rôle de négociateur. Effectivement, ce professionnel est également en mesure de vous accompagner dans l’étape de simulation d’assurance pour votre investissement locatif. Après avoir analysé votre profil et vos besoins, il vous donnera une estimation du montant de vos cotisations.
Si le résultat proposé vous convient, le courtier se chargera de comparer les offres à votre place en se tournant vers ses partenaires auprès desquels il peut obtenir des taux avantageux. De plus, vous pourrez lui poser vos questions pendant toute la phase de souscription.
Que vous choisissiez de recourir à un comparateur d’assurance de prêt immobilier ou à un courtier spécialisé, n’oubliez pas de faire une simulation en ligne pour déterminer les principales caractéristiques de votre contrat.